ちょっと前のことですが。
3月9日、神田で「一般個人投資家がマンション投資で成功するための鉄則」～投資歴20年目の私が「今はやめときなさい」というこれだけの理由～ というセミナーに参加しました。
なぜこの私がマンション投資なのか？
いや、マンション投資に興味があって参加したわけではありません（ちょっとはありますが）。
講師の方に一度ごあいさつしたかったからです。
スポンサーリンク
講師は、竹中正治氏 龍谷大学経済学部教授です。
（最近、SNSはブログよりもFacebookでの発信が多いようです）
Facebook上でサムライズ勉強会という会でセミナーの告知があったので、行きました。
内容のほとんどが
今こそ知りたい資産運用のセオリー（2008年12月発売）
稼ぐ経済学 （2013年5月発売）
で記載されています。
つまり、投資の成績はIRRを基本とする。
(IRR：内部利益率と言われますが、要するに年率換算すれば、複利で何％のリターンがあるのかということです。IRR8%という数字があったとすると、当該投資案件は複利ベースで8％のリターンが見込める、という意味。8％の利回りに納得するかしないかは、経営判断になる)
次に、不動産は安い時に買う。割安か否かはPrice Rent Ratio(PRR)＝住宅価格指数/賃料水準でおおむね判断できる。
レバレッジは諸刃の剣なので、よくリスクを理解する。
結果、今は割高だから、今から不動産投資を始めたい、と思っている人はもう少し待ったほうがいい。
最後の「今はやめたほうがいい」というアドバイス以外は上記2冊の著書とほぼ同じでした。
不動産住宅価格指数：都内23区の不動産価格を指数化したものです。
マンション賃料インデックスも同じく賃料水準を指数化したもの。
不動産の価格指数（つまり価格）を、それが生み出す賃料インデックスで割ったものがブルーのPRRです。これは、株式投資に例えると株価を利益で割ったPERと同じ概念である。
ブルーの点線はPRRの過去平均値であり、このラインより上にPRRがあるとマンション価格は割高とみなし、下にあると割安とみなす、というのがロジック。
株価PERの見方と同じですね。
企業収益と違って、不動産賃料は比較的安定しているので、キャッシュフローのボラティリティは小さい。
しかし、不動産価格のボラティリティは激しい
そのミスプライスを利用して売買する、という感じ。
竹中氏はアメリカ経済や外国為替（ドル円）が専門のエコノミストなので、不動産投資に対する教えも、トップダウンアプローチで、再現性があるロジックでご説明されます。
低所得サラリーマンが、あの手この手で上り詰めてガンガン増やしています、という感じではなく、
ロジカルに慎重かつ、行動するときは大胆に攻める、引くときはサッと引くという風林火山？的な忍耐力がすごいなあ、と思いました。
彼が言っていることが、ドンピシャリで当たっているということはないかもしれませんが、長期のトレンドで見た場合、外していないし、「今は引くとき」と決めて、サッと引けるところが彼の投資家としての強みでしょうか？
（それだけ自己コントロールする能力が高いのでしょう。さすがです）
私の場合、不動産は、彼と真逆の、地方築古戸建て投資で、彼はインデックス派で私は個別銘柄派で、実際の投資アプローチは違いますが、セルフコントロールできるロジックとその能力は見習いたいものです。
相場がまさに、天井か、まだ上がるのか、ひょっとして暴落するのか（もう少し持ちそうな気がしてはいますが）、分岐点にある今、セルフコントロール能力が最も試される時期に入っていると思います。
竹中氏は、2006年～2007年に、「円安行き過ぎ」と数少なくあっちこっちで情報発信されていましたが、ご存知の通りになりましたね。
2010年以降は、「円高が多少行き過ぎ」と盛んにおっしゃっておられ、今に至っています。
彼のマンション投資もおおむね彼の相場観通りの成果が上がっているようです。
実際に投資をしているエコノミスト（マクロ経済）で、銀行員時代に外為ディーラー（ミクロ経済）というユニークな経歴で、エコノミストとしての発想もソフトだと思います。
（学者って、自説を強調するあまり、実際の経済を無視している人もいますよね）
ご挨拶したら「もっと年配の人だと思っていた」と言われ、ちょっとショックでしたが、Facebookも友達申請できましたので、今後はもう少しリラックスしてコメントが書けるかもしれません。
（最近、SNSはブログよりもFacebookでの発信が多いようです）
Facebook上でサムライズ勉強会という会でセミナーの告知があったので、行きました。
内容のほとんどが
今こそ知りたい資産運用のセオリー（2008年12月発売）
稼ぐ経済学 （2013年5月発売）
で記載されています。
つまり、投資の成績はIRRを基本とする。
(IRR：内部利益率と言われますが、要するに年率換算すれば、複利で何％のリターンがあるのかということです。IRR8%という数字があったとすると、当該投資案件は複利ベースで8％のリターンが見込める、という意味。8％の利回りに納得するかしないかは、経営判断になる)
次に、不動産は安い時に買う。割安か否かはPrice Rent Ratio(PRR)＝住宅価格指数/賃料水準でおおむね判断できる。
レバレッジは諸刃の剣なので、よくリスクを理解する。
結果、今は割高だから、今から不動産投資を始めたい、と思っている人はもう少し待ったほうがいい。
最後の「今はやめたほうがいい」というアドバイス以外は上記2冊の著書とほぼ同じでした。
不動産住宅価格指数：都内23区の不動産価格を指数化したものです。
マンション賃料インデックスも同じく賃料水準を指数化したもの。
不動産の価格指数（つまり価格）を、それが生み出す賃料インデックスで割ったものがブルーのPRRです。これは、株式投資に例えると株価を利益で割ったPERと同じ概念である。
ブルーの点線はPRRの過去平均値であり、このラインより上にPRRがあるとマンション価格は割高とみなし、下にあると割安とみなす、というのがロジック。
株価PERの見方と同じですね。
企業収益と違って、不動産賃料は比較的安定しているので、キャッシュフローのボラティリティは小さい。
しかし、不動産価格のボラティリティは激しい
そのミスプライスを利用して売買する、という感じ。
竹中氏はアメリカ経済や外国為替（ドル円）が専門のエコノミストなので、不動産投資に対する教えも、トップダウンアプローチで、再現性があるロジックでご説明されます。
低所得サラリーマンが、あの手この手で上り詰めてガンガン増やしています、という感じではなく、
ロジカルに慎重かつ、行動するときは大胆に攻める、引くときはサッと引くという風林火山？的な忍耐力がすごいなあ、と思いました。
彼が言っていることが、ドンピシャリで当たっているということはないかもしれませんが、長期のトレンドで見た場合、外していないし、「今は引くとき」と決めて、サッと引けるところが彼の投資家としての強みでしょうか？
（それだけ自己コントロールする能力が高いのでしょう。さすがです）
私の場合、不動産は、彼と真逆の、地方築古戸建て投資で、彼はインデックス派で私は個別銘柄派で、実際の投資アプローチは違いますが、セルフコントロールできるロジックとその能力は見習いたいものです。
相場がまさに、天井か、まだ上がるのか、ひょっとして暴落するのか（もう少し持ちそうな気がしてはいますが）、分岐点にある今、セルフコントロール能力が最も試される時期に入っていると思います。
竹中氏は、2006年～2007年に、「円安行き過ぎ」と数少なくあっちこっちで情報発信されていましたが、ご存知の通りになりましたね。
2010年以降は、「円高が多少行き過ぎ」と盛んにおっしゃっておられ、今に至っています。
彼のマンション投資もおおむね彼の相場観通りの成果が上がっているようです。
実際に投資をしているエコノミスト（マクロ経済）で、銀行員時代に外為ディーラー（ミクロ経済）というユニークな経歴で、エコノミストとしての発想もソフトだと思います。
（学者って、自説を強調するあまり、実際の経済を無視している人もいますよね）
ご挨拶したら「もっと年配の人だと思っていた」と言われ、ちょっとショックでしたが、Facebookも友達申請できましたので、今後はもう少しリラックスしてコメントが書けるかもしれません。
応援お願いします。
0 件のコメント:
コメントを投稿