さらば、MID-REIT

J-REITポートフォリオの一角であるMID-REITを売却しました。

投資時期　2008年10月

EXIT　　　2013年2月21日

投資期間　約4年4カ月

当リートへの投資理由としては、

1. 何と言っても安かった。当時の配当利回りは20%台だったんですよ!!!
2. 旧松下興産なので（大口テナントもパナソニックであり）、なんだかんだ言っても銀行が潰すことはないだろう、とタカをくくっていた。
3. 関西出身者として、投資物件が「ああ、あのビルか」とわかりやすかった

なぜEXITしたのか、と言えば

1. 大口テナントである肝心のパナソニックが一部退去することになり、分配金が大幅減額）。
2. 投資直後の分配金（リーマンショック前の契約に基づく）は約12,000円、先日の決算で、来期（7月以降）の分配金が約5,700円まで下がり、もう「堪忍袋の緒」が切れた。
3. さらに、スポンサーである関西電力も原発問題で台所事情は火の車なので、不安感もあった。当初関電にスポンサーが決まった時は「親方日の丸」と思って安心していましたが、まさかこんなことになるとは（本物の日の丸も大丈夫かなあ）。

とまあ、投資理由だった割安感が薄れたことと、当REIT最大のリスクファクターであるパナソニックリスクが顕在化し、私の投資スタイル（配当金を積み上げていく）というのに反しているため、売っちゃいました。

 しかし、

なかなか売却判断は難しく、今回の判断が正しかったのかはわからない。昨年、朝日インテック【7747】を売却しましたが、あの時売却せずにホールドしておけば、株価は2400円→4,100円となっており、自分の馬鹿さ加減を思い知った銘柄でした。

 

MID－REITも、この後、起死回生のテナント誘致があるかもしれません…。神のみぞ知る。

売りも買いも、投資当初の理由と紐付けで、規律を持ってやる以外になさそうです。

気になるリターンは

4年10カ月で、投資リターンは、IRR22%＋分配金となりました。トータルリターンはIRRベースだと20％後半台といったところ。

 

REITがバブルか否か、今の段階では早計だと思います。家賃収入が改善されるか否かを見極めるべきでしょう。そろそろフリーレント期間も終わるでしょうし。

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